مشار کت در ساخت
بهترین پیشنهاد برای افرادی که صاحب زمین مسکونی، ویلا، خانه های قدیمی و کلنگی هستند اما توانایی ساخت ویلا و ملک را در آن ندارند، مشارکت در ساخت می باشد. یعنی شخصی که سرمایه ی لازم را در دست دارد، به این افراد پیشنهاد مشارکت می دهد تا با ساخت یا نوسازی ویلا و ملک هر دو به سود مناسبی برسند. پس از موافقت هر دو طرف، معامله و قرار دادی بین مالک و سازنده یا سرمایه گذار منعقد می شود.
این شراکت به افرادی که دغدغه ساخت ویلا در شمال را دارند و می خواهند خودشان ویلا بسازند اما به محیط آشنایی چندانی ندارند، پیشنهاد می شود. علاوه بر عدم آشنایی کامل با محیط، معمولا اطلاعات چندانی راجع به ساخت و ساز ویلا در شمال ندارند و بهتر است با یک فرد با تجربه در این امر مشارکت کنند. در صورتی که صاحب زمینی در شمال کشور یا دیگر مناطق باشید و قصد ساخت ویلا در آن منطقه را داشته باشید در صورتی که فرد یا گروه کاردان مشارکت نمایید، میتوانید در انتخاب بهترین و مناسب ترین طرح ساخت، نمای کار، مصالح، نوع درب و کابینت، درآن شهر را داشته باشید و از شروع کار تا انتهای کار روی تمامی امور نظارت نمایید.
انواع قراردادهای در مشارکت ساخت به شرح ذیل می باشد:
- مشارکت معمولی، در سطح شهر متداول است. عموما بین 40% تا 60% قدرالسهم تعریف می شود.
- مشارکت سهمیه ، این صورت است که بخشی از ملک را سازنده خریداری نموده و همزمان قرارداد مشارکت مطابق شیوه اول با احتساب سهم زمین خریداری شده، منعقد می شود.
- درمشارکت تهاتری، علاوه بر تامین هزینه های ساخت و اداری، بخشی از سهم آورده و یا مبلغ بلاعوض بصورت اقلام غیر ریالی همچون زمین، آپارتمان و… به طرف مقابل پرداخت و یا واگذار می شود.
- درمشارکت معاوضه ای ،بخشی از سهم آورده مطابق قدرالسهم، با ملک و آپارتمان معاوضه می شود و نسبت به ادامه کار مشارکت در ساخت قرارداد منعقد می شود.
- درمشارکت تکمیلی ،منجر به تکمیل پروژه های نیمه کاره می شود. مالک پس از محاسبه میزان کار انجام شده تا این مرحله و میزان کار مانده، متقاضی تکمیل پروژه و واگذاری بخشی از عایدات پروژه بعنوان قدرالسهم به سازنده می شود.
قرارداد مشارکت در ساخت و ساز دارای ارکان زیر می باشد که مفصل در زیر شرح داده شده اند:
- طرفین قرارداد مشارکت در ساختشامل: نام گذاری طرف اول قرارداد مشارکت در ساخت و ساز (مالک) و نامگذاری طرف دوم قرارداد مشارکت در ساخت و ساز (سرمایه گذار)
- آورده و سهم الشرکه شامل: آورده طرف اول قرارداد یعنیآورده مالک زمین یا قدرالسهم مالک زمین و آورده ی طرف دوم قرارداد یعنی آورده شریک یا قدرالسهم شریک
پیشنهاد می شود برای پیشگیری از وقوع اختلافات شدید، با سازنده هیچ گونه توافق مستقیمی نکنید زیرا آن ها به راحتی می توانند قرارداد را کاملا به نفع خودشان تنظیم کنند و در صورت بوجود آمدن مشکل، مسئولیتی را به عهده نگیرد و ضرر بسیار کمتری را متحمل شود. پس مالکان باید این نکته را در نظر داشته باشند.
سازندگان به دنبال کسب سود قابل توجه از ساخت ملک های مدرن بر روی زمین یا ویلا و خانه های کلنگی هستند. برای مشارکت در ساخت، در مرحله ی اول، متراژ زمین، منطقه، ارزش ملک و نوع مصالح ساختمانی مورد نظر محاسبه ی تقریبی می شود. سازنده میزان بودجه ی خود را به مالک اعلام می کند و متعهد می شود با این بودجه ساخت ملک مورد نظر را برای مالک انجام دهد و در قبال آن در ساختمان های ساخته شده، ویلا نوساز و … شریک می شود. این نوع مشارکت به اندازه کافی سود برای طرفین معامله به همراه دارد.
قوانین مشارکت در ساخت زمین
- محاسبه دقیق قیمت زمین در حین نوشتن قرارداد و در نظر گرفتن قیمت فعلی زمین به عنوان آورده مالک
- انتخاب مصالح طبق نظر مالک و متناسب با بودجه ی آن و محسابه هزینه ی آن به عنوان آورده سازنده
- به مجموع ارزش زمین و هزینه های ساخت و ساز ( ارزش سرمایهگذاری ) می گویند. سهم الشرکه هر دو طرف قرارداد از تقسیم مبلغ کل آورده بر کل ارزش سرمایهگذاری مشخص و به صورت درصد در قرارداد معین می شود.
نکته قابل توجه اینکه در بعضی مواقع، برای تنظیم کردن درصدهای مشارکت ساخت، در شروع کار مالک مبلغی را به عنوان (بلا عوض) به سازنده پرداخت می کند که در پایان پروژه و حین محاسبه سهم الشرکه از آورده ی سازنده کم شود.
مدت زمان اجرای پروژه
یکی از چالشهایی که ممکن است در این قبیل مشارکتها پیش بیاید، عدم خوش قولی در ساخت می باشد، که بهتر است برای جلوگیری از این قبیل مسائل، یک زمانبندی درست در قراردادتان ذکر کنید تا سازنده متعهد شود که در زمان اعلام شده در قرارداد، عملیات ساخت و ساز پروژه را به پایان برساند.
تعهد مالک
تعهد تنها نباید مختص به سازنده باشد، بلکه هر دو طرق قرار داد یعنی هم مالک هم سازنده باید تعهد بدهند. مالک لازم است متعهد شود وکالت ملک را به سازنده داده است تا با این وکالت سازنده بتواند مجوزهای مربوط به شهرداری را اخذ کند. هر دو طرف قرار داد موظف هستند به تعهداتی که داده اند عمل کنند و اگر به غیر از این باشد باید طبق قرارداد جریمه بپردازند.
همانطور که گفته شد، مشارکت در ساخت به دو صورت انجام می شود: مشارکت در ساخت زمین، مشارکت در نوسازی ویلا و خانه های قدیمی.
در صورتی که قصد شما از مشارکت در ساخت، نوسازی و بازسازی ویلا یا خانه قدیمی شما باشد مزایایی دارد که در زیر به آن ها اشاره می کنیم:
- افزایش استحکام بنا
- زیبایی ساختمان
- استفاده از امکانات روز
- رشد سرمایه و ارزش ملک
- کاهش هزینههای تعمیر و نگهداری ساختمان و مصرف انرژی
- تبدیل سریع به نقدینگی
نکات قابل توجه در قرار داد مشارکت
- عدم اطمینان به نمونه قرارداد های مشارکت در ساخت خام
- مشارکت در انتخاب نقشه معماری، طراحی داخلی و نما
- پرهیز از امضای قراردادهایی که سازنده از جزییات خودداری می کند.
- بررسی کامل کارنامه کاری سازنده و شریک مقابل
- تحویل ملک به سازنده جهت تخریب طی صورتجلسه کتبی
- استفاده از قرار داد ساده بی ابهام و روشن (اگر قرارداد حاوی کلمات حقوقی نباشد ایراد قانونی ندارد)
- اگر اسناد تجاری مانند چک، سفته و سایر اوراق بهادار نزد بنگاه دار به امانت گذاشته شده در قرارداد آورده شود و قید شود که تحت چه شرایطی و چه زمانی این اسناد به چه شخص یا اشخاصی باید تحویل داده شود.
ساخت و ساز و مشارکت در ساخت، پروژه ای سنگین و پر دردسر می باشد و در کنار توجه به مراحل ساخت، باید توجه ویژه ای به قوانین رسمی داشته باشید و در صورتی که تصمیم به مشارکت در ساخت گرفتید به تمامی نکات گفته شده در حین تنظیم قرار داد توجه کنید و در آخر این قرار داد را زیر نظر کارشناس معتبر و ماهر تنظیم نمایید.
تفاوت بازسازی و نوسازی
بازسازی ساختمان در واقع انجام تعمیرات روی یک ساختمان قدیمی به منزله افزایش عمر بنا است، که تلاش بر این است که در این پروسه کمترین میزان تغییر در ظاهر ساختمان ایجاد شود. به طور کلی بازسازی بنا در واقع همان مرمت یک بنا است.
و نوسازی ساختمان به معنای تعمیر کامل یک خانه یا ساختمان قدیمی است. در فرآیند نوسازی تلاش میشود تا در ظاهر و باطن ساختمان حداکثر تغییر ایجاد شود . هدف از نوسازی ساختمان تبدیل کردن یک بنای فرسوده به بنایی نو و زیباست.
* در ابتدا کارشناس باید از ملک دیدن کند و در حین بازدید بخش هایی که نیاز به بازسازی ونوسازی دارند مشخص می شوند.
* باید نقشه ی کاملی از ساختمان تهیه شود که در آن تمام اجزا مشخص شود. این اجزا باید کاملا دقیق باشد و مواردی مانند کاربری ساختمان، مشخصه های تاسیساتی، مصالح ساختمان، استاندارد قطعات و … ذکر شود.
* جواز قسمت هایی که نیاز به جواز دارند باید اخذ شود.
* طرح و اسکچ مد نظر برای بازسازی و نوسازی باید کشیده شود.
* سپس باید برآورد هزینه و زمان، به طور دقیق انجام شود.
* اگر قصد تغییر نمای بیرونی ساختمان را دارید باید حفاظ زده شود و تمامی نکات ایمنی لازم رعایت شود.
* در مرحله بعد باید قسمت هایی که نیاز است تعویض و یا تخریب شوند.
انواع بازسازی ساختمان:
- بازسازی ساختمان های عمومی
در بازسازی ساختمان های عمومی باید توجه داشت که اگر بافت ساختمان قدیمی و فرسوده شده باشد و دارای امکانات به روز شده نباشد، باید به گونه ای عمل شود که پس از اتمام فرایند بازسازی،ساختمان به یک ساختمان به روز و با امکانات استاندارد تبدیل گردد.
- بازسازی ساختمان های مسکونی
بازسازی در ساختمان های مسکونی در حقیقت همان نوسازی عوامل تاثیر گذار بر ظاهر ساختمان است و تغییر زیادی در تجهیزات و امکانات ساختمان به وجود نمی آید مگر آنکه کارفرما بخواهد تجهیزات به کار رفته در ساختمان به روز شوند.
